Non sussiste inadempimento del promissario alienante che ha indicato nel contratto preliminare la presenza di oneri e pesi sul bene compravenduto in quanto la tutela ex art. 1489 c.c., prevista nel caso di oneri pubblici o privati o di diritti altrui gravanti sul bene compravenduto, presuppone la non conoscenza o conoscibilità degli oneri o diritti altrui.

La questione esaminata.

Nell’ambito di un contratto preliminare avente ad oggetto l’acquisto di un terreno e dei diritti edificatori insistenti sul terreno il promissario acquirente ha agito dinanzi al Tribunale di Roma per l’accertamento dell’inadempimento del promissario alienante e il risarcimento del danno, poiché la presenza di diritti edificatori di terzi avrebbe impedito la realizzazione del progetto.

La garanzia di cui all’art. 1489 c.c. si applica anche al contratto preliminare.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 8654/2025, che ha definito un giudizio in cui lo Studio rappresentava i promissari alienanti, ha rigettato le domande di accertamento dell’inadempimento dei promissari venditori formulate dal promissario acquirente, in quanto la presenza di diritti edificatori di terzi che avrebbe impedito la realizzazione del progetto, e quindi di pesi e vincoli di cui all’art. 1489 c.c., era nota al promissario acquirente, per essere stata indicata nel contratto preliminare, che faceva riferimento ai vincoli derivanti dalla Convenzione con il Comune.

Con la sentenza in commento il Tribunale di Roma ha confermato l’orientamento, anche di legittimità, secondo cui la disciplina di cui all’art. 1489 c.c. è applicabile anche in tema di contratto preliminare in cui, pur vertendosi in tema di effetti obbligatori e non reali, la definitiva impossibilità di liberare il bene da detti pesi e vincoli alla data prevista per il rogito consente di procedere alla risoluzione del contratto preliminare o, ciò che è lo stesso, al legittimo esercizio del diritto di recesso (“La garanzia, prevista dall’art. 1489 cod. civ., per gli oneri reali o personali gravanti sulla cosa venduta, è in via analogica applicabile anche al contratto preliminare di compravendita” cfr. Cass. n. 5336/2019, Giustizia Civile Massimario 2019 su De Jure).

Di seguito il link per scaricare la sentenza integrale: sentenza_20251104183733